現在の状況を教えて下さい
現在は、全部で8棟あるうち9割程度が埋まっています。この物件に入りたいというお客様も居て、空室待ちの物件も多数あります。入居者との大きなトラブルもなく、非常に満足して頂けていると思っています。やり始めた当初は、家賃にしろ設備にしろレベルが高すぎると言われました。
南鳩ヶ谷という地域で高級マンションというのが受け入れらない面もあったと思いますが、半年経って3分の1も埋まらないという状況で、計画倒れだと言う人もたくさんいました。しかし高くても価値を認めてくれる人たちを受け入れたいという想いがあります。だからうちは割と審査が厳しいと思います。しかし厳しく審査しているからこそ入居者の質が高められるのです。実際、トラブルも少ないし、滞納もほとんどありません。トラブルや滞納が増えてしまった場合、結局損をするのは大家さんです。
逆に言えば、1ヶ月で全部埋まっているというのは危険だと言えます。トラブルや滞納といった面だけではなく、すぐに満室になるってことは、「家賃設定をもっと高く設定するべきだったのでは」というような見方も出来てしまう。マンションっていうのは新築の時に一番反応がいいです。でも、そこでグッと我慢して、きちんとした審査をして、きちんとした入居者を獲得する。安定した基盤作りが、10年先、20年先も安定した収入が得られることにつながります。
また、少し誤解をしている人もいるかと思いますが、決して100％埋める必要はないのです。全部埋まっていたら、次に入りたい人が入居出来ませんよね？だから入居者を選別し、常に人の出入りがある状態を作るのが理想なのです。全体の8割埋まっていれば計画としてはマイナスがないと状態だと言えます。8割程度の入居率でもきちんとやっていける余裕が必要です。それを実現するためにも、入居率よりも利回りを考えた家賃設定をきちんと立てる、入居率が1割落ちました、ローンが払えません、などという事態がないようにしっかり計画が必要なのです。
